دنیای اقتصاد: بازار املاک شهرهای شمالی از چند روز پیش به طرز عجیب، تغییر چهره پیدا کرده و حجم فایل‌های فروش «قسطی» ویلا با قیمت حراجی تا چند برابر فایل‌های فروش نقدی افزایش یافته است. ظاهر این اتفاق در آستانه مسافرت‌های نوروزی و شروع دوره یک ماهه خرید و فروش ویلا، طبیعی به‌نظر می‌رسد؛ اما بررسی‌ها درباره نیمه پنهان بازار ویلاهای حراجی نشان می‌دهد مالکان املاک مشکل‌دار به‌خاطر برخورد یک‌سال اخیر مراجع رسمی با جنگل‌خواری و تصاحب غیرمجاز اراضی سبز، به فروش با قیمت پایین روآورده‌اند. مسوولان سه توصیه حقوقی برای خریداران ویلا دارند.

بازار خرید وفروش ویلا و زمین در شهرها و مناطق روستایی شمال کشور در ایام نوروز رونق می‌گیرد، اما همیشه این بازار برای خریداران نوروزی مخاطراتی به همراه دارد. افزایش ساخت و ساز در زمین‌های زراعی و تلاش دستگاه‌های مسوول برای مبارزه با ساخت و سازهای غیر مجاز روی اراضی سبز خرید‌های نوروزی ویلا و زمین را پر ریسک کرده است. به گفته حسین معصوم، مشاور و نماینده تام الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای حفظ حقوق بیت‌المال در اراضی و منابع طبیعی،برخی از ویلاهای مناطق شمالی به دلیل آنکه به زودی حکم قلع و قمع آنها صادر می‌شود به‌صورت «حراج» یا «قسطی » به فروش می‌رسد. این مقام وزارت راه و شهرسازی به خریداران مسکن هشدار می‌دهد به 3 نکته در هنگام خرید ویلا توجه کنند که شامل بررسی طرح هادی روستایی، مجوز‌های لازم و بررسی ماده یکم حفظ کاربری ارضی و استعلام از جهاد کشاورزی است تا مشخص شود ویلا یا زمین خریداری شده، جزو ویلاهای سالم و بی‌مشکل محسوب می‌شود. در ماده یکم حفظ کاربری اراضی تاکید شده است «به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‎ها و تداوم و بهره‎وری آنها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زارعی و باغ‎ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها‎ جز در موارد ضروری ممنوع است. »

زمین و ویلا در استان‌های شمالی معمولا در ایام عید و تابستان رونق موقتی پیدا می‌کند و دلالان این قسمت از بازار املاک با تبلیغات جذاب به لحاظ قیمت‌های فوق‌العاده نازل، شروع به توراندازی برای جذب خریدار می‌کنند.تبلیغات نوروز امسال بازار ویلا در شمال به شکل خرید وفروش قسطی در جریان است. ویلاهایی که ظاهری زیبا و فریبنده دارد و معمولا به یک سوم قیمت معمول بازار به فروش می‌رود،تله تبلیغاتی برخی واسطه‌های ملکی شهرهای شمالی کشور است. در این میان برخی از مشاوران املاک و سازندگان ویلا هم هستند که به دلیل رکود این سال‌های بازار مسکن و برای بازگشت سرمایه جهت ساخت و سازهای جدید تنها بخشی از قیمت ملک ساخته شده را گرفته و الباقی قیمت ویلا را به‌صورت قسطی دریافت می‌کنند که البته این ویلاها، ایراد ثبتی یا حقوقی ندارند. این نوع فروشندگان ویلا که به گفته مشاوران املاک شهرهای شمالی کشور هزینه‌ای بابت زمین نمی‌پردازند و معمولا روی زمین‌های شخصی و خانوادگی ساخت و ساز می‌کنند تنها هزینه ساخت و ساز که کمتر از یک دوم قیمت ویلا برای فروش گذاشته شده است را از خریدار دریافت می‌کنند و باقی هزینه خرید را به‌صورت قسطی، بدون بهره و طی اقساط 8 تا 10 ماه از خریداران دریافت می‌کنند.

معصوم مشاور وزیر راه و شهرسازی در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» با بیان اینکه اوایل فروردین بازار خرید و فروش زمین و ویلا مقداری رونق می‌گیرد، به خریداران نوروزی ویلا هشدار داد قبل از هرگونه معامله‌ای به سند رسمی ملک مورد معامله توجه کرده تا معامله‌شان دچار مشکل نشود. وی به خریداران توصیه کرد استعلامات لازم را از مراجع رسمی مانند جهاد کشاورزی انجام دهند و همچنین اطمینان حاصل کنند که ساخت و ساز‌ها در محدوده طرح‌های هادی باشد. همچنین باید مجوزهای لازم درخصوص ماده یک قانون اراضی طبیعی نیز درخصوص ساخت و سازها انجام شده باشد. به گفته این مسوول دولتی، داشتن بخش اعیانی در زمین (بخش ساخته شده زمین‌های زراعی) دلیلی بر صحت ساخت و ساز و داشتن مجوز محسوب نمی‌شود و ممکن است برخی از زمین‌هایی که دارای سند شورایی و ... هستند دارای مشکلاتی باشند، بنا بر این باید هنگام خرید ویلا از شتاب، پرهیز کرد و با آرامش و اطمینان از صحت مدارک ملک اقدام به خریداری آن ملک کرد. معصوم یکی از دلایل افزایش فروش قسطی ویلا در مناطق شمالی کشور را نگرانی برخی از سازندگان از قلع و قمع ویلای ساخته شده دانست و گفت: برخی از ساخت و سازهای مناطق شمالی غیرقانونی است و ممکن است سازندگان از احتمال تخریب آن آگاه شده باشند، بنا بر این شرایط را برای خریداران سهل می‌کنند تا وسوسه خرید ویلا، در میان برخی خریداران افزایش پیدا کند.

مشاور وزیر راه و شهرسازی، با تاکید دوباره بر اطمینان از شرایط قانونی معامله و مشورت با حقوقدانان و اطمینان از میزان اعیانی ویلاها، درخصوص برخی از جاذبه‌های خرید ویلا از سوی دلالان املاک، گفت: مشاوران املاک، وظیفه‌شان نزدیک کردن دو طرف معامله به هم است و درخصوص اصل معامله مسوولیتی ندارند، بنا بر این شخص متقاضی خرید ویلا باید از مراجع مختلف، نسبت به سلامت حقوقی و ثبتی ویلا یا زمین مورد نظر اطمینان حاصل کند. در واقع خریداران باید در وقت مناسب و با آرامش و پس از اطمینان از مجوزهای لازم برای تغییر کاربری و مجوزهای ساخت، اقدام به خرید کنند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، گروهی از مشاوران املاک در شهرهای شمالی کشور، دلیل افزایش حجم فروش ویلاهای قسطی را افزایش ساخت و ساز در شهرهای شمالی می‌دانند و معتقدند سود فروش قسطی برای سازندگان از خالی ماندن املاک‌شان، تا زمان پیدا شدن خریدار دست به نقد بیشتر است زیرا به دلیل رکود چندسال اخیر بازار مسکن برخی از ویلاهای نوساز سال‌ها بدون مشتری باقی مانده اما در سبک جدید فروش، سازنده اطمینان دارد که طی یک تا حداکثر دو سال به اصل هزینه و سود خود خواهد رسید. برخی از مشاوران املاک نیز درخصوص فروش قسطی ویلا توضیح دادند: هر چند فروشندگان سودی بابت اقساط ویلاها دریافت نمی‌کنند، اما این ویلاهای قسطی بیش از 15 درصد گران تر از ویلاهایی است که به‌صورت نقد معامله می‌شود، همچنین در معاملاتی که پرداخت قیمت ویلا به‌صورت نقدی است، امکان تخفیف 20 درصدی از فروشنده وجود دارد در حالی‌که در فروش اقساطی، فرصت چانه‌زنی برای کاهش قیمت، از دست می‌رود. برخی از مشاوران املاک شگرد جدید دلالان بازار ویلا و زمین در شمال کشور را برای بازکردن قفل رکود خرید و فروش ویلا در شمال موثر دانسته و معتقدند طی ماه‌های اخیر میزان مراجعه به مشاوران املاک افزایش یافته و تورهای بازدید از ویلاهای شهرکی افزایش یافته است.

این مشاوران درخصوص اسناد ویلاهایی که به‌صورت قسطی معامله می‌شوند توضیح دادند که خرید و فروش قسطی در میان ویلاهایی که سند قطعی دارند، کمتر است زیرا به دلیل اطمینان خریداران بیشتر این ویلاها، به سرعت به فروش می‌رود، اما برخی از زمین‌هایی که سندهای شورایی دارد، به دلیل نگرانی خریداران از صحت معامله، زمان بیشتری برای فروش‌شان لازم است. در حالی که این ویلاها نیز هنگام معامله،کد رهگیری داشته و اعضای شورای روستا و دهیاری آن را امضا می‌کند. از طرفی معصوم درخصوص چنین توجیهاتی از سوی مشاوران املاک می‌گوید:‌داشتن کد رهگیری یا امضای معتمدان محل دلیلی بر صحت معامله نیست و معیار، استعلام از مراجع قانونی است.

رویت اسناد و مدارک زمین یا ویلا ابتدایی‌ترین کاری است که خریداران ویلا یا زمین باید انجام دهند. معتبرترین مدرک، سند محضری است اما از آنجا که بیشتر املاک مناطق شمالی، فاقد سند ثبتی هستند، مدرک جایگزین آن برای احراز مالکیت فرد فروشنده، یکسری اسناد صادر شده از سوی شورای شهر و روستای محل، بخشداری، دهیاری و شهرداری این مناطق است که حتما باید به رویت خریدار برسد به گفته کارشناسان حقوقی این اسناد باید از دو مرجع اداره راه و‌شهرسازی و منابع طبیعی استان، استعلام شود تا از عدم مغایرت زمین مذکور با حریم جنگل و اراضی طبیعی، اطمینان حاصل کند.خریدارانی که از افراد محلی درخصوص ملک خریداری شده تحقیقات محلی می‌کنند، به یافته‌های جدیدی درخصوص موقعیت ملکی که قصد خرید آن را دارند، می‌رسند. کارشناسان بازار مسکن معتقدند برای رهایی از معاملات مشکل دار در شهرهای شمالی باید خریداران به یک اصول ابتدایی وفادار باشند تا معامله سالم و بی مشکلی را انجام دهند. به گفته کارشناسان، اشکالات احتمالی و ریسک معامله ویلا در بازار ویلاهای متعلق به نهادها و شرکت‌های معتبر به مراتب کمتر از سایر املاک است.

به اعتقاد آنها در هر معامله‌ای باید چهار اصل رعایت شود تا حقوق مشتری ضایع نشود و کار به محکمه نکشد. طمع نداشتن و رودربایستی نکردن، خواندن قرارداد و داشتن یک مشاور خوب در حوزه املاک می‌تواند بسیاری از مشکلات را در حوزه خرید و فروش ملک کاهش دهد. در ایام عید مسافران زیاد با این تبلیغات روبه‌رو می‌شوند که ویلا 50 تا 80میلیون تومان با اقساط بلند مدت. این اقساط معمولا بین 8 تا 12 ماه است و هر قسط بین 2 تا 3 میلیون تومان بر اساس قیمت کل معامله تعیین می‌شود. یکی از مشاوران املاک در شمال کشور درخصوص افزایش خرید و فروش قسطی ویلا و زمین گفت: همان رکودی که در تهران است در بازار ملک کل کشور هم وجود دارد. بنابراین سازندگان مجبور هستند از روش‌های جدیدی برای خروج از رکود و فروش املاک شان استفاده کنند.

یکی دیگر از ابتکارات مشاوران املاک شمال کشور ایجاد گروه‌ها و کانال‌های تلگرامی معرفی ویلا است.تعداد این کانال‌های مجازی در ماه پایانی سال افزایش پیدا کرده و با معرفی تصویری ویلا‌ها تلاش می‌کردند خریداران بالقوه را تشویق به انتخاب یا بازدید از ملک مورد نظرشان کنند. قیمت ویلا و زمین در سال 94 افزایش چندانی نسبت به سال گذشته نداشته است. به گفته یکی از مشاوران املاک قیمت ویلا در مناطق شمالی از 80 میلیون تومان آغاز شده و به ویلاهای میلیاردی می‌رسد. ویلاهایی در شهرهای رامسر، نوشهر و چالوس وجود دارد که به دلیل ویژگی‌های خاص بیش از 5 میلیارد تومان نیز قیمت‌گذاری شده‌اند، اما به‌طور میانگین ویلایی با 140 متر بنا و 200 متر زمین که دارای سند رسمی است بین 150 تا 400 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

هشدار به خریداران ویلا در سفرهای نوروزی

رئیس مركز روابط عمومی و اطلاع رسانی وزارت راه و شهرسازی هم در روزهای پایانی سال 94 درباره خرید ویلا و زمین در شهر‌های شمالی بدون در نظر داشتن شرایط لازم در ایام نوروز هشدار داد. سیدقاسم بی نیاز اعلام كرد: متاسفانه برخی افراد سودجو، زمین‌های دارای كاربری كشاورزی را به ویژه در استان‌های شمالی بدون مجوز از مراجع ذی‌صلاح تفكیك می‌كنند و به معرض فروش می‌گذارند و حتی در مواردی پس از ساخت غیرقانونی ویلا آن را می‌فروشند. وی افزود: این موضوع موجب شده است بخش قابل توجهی از آگهی‌های نشریات به فروش زمین‌ها و ویلاهای فاقد اسناد مالكیت و مجوز ساخت اختصاص یابد كه وزارت راه و شهرسازی به هموطنان توصیه می‌كند دقت لازم را هنگام خرید این املاك به كار گیرند.

بی نیاز تصریح كرد: در این زمینه استعلام از اداره كل راه و شهرسازی، مشورت با مشاور حقوقی و دیدن اسناد لازم برای خرید زمین و ویلا توصیه می‌شود. وی با اشاره به نامه دادستان كل كشور در تاریخ ۱۰ اسفند سال جاری در رابطه با لزوم اتخاذ تدابیر و تمهیدات پیشگیرانه برای كاهش تصرفات و تجاوزات به اراضی دولتی در ایام تعطیلات نوروزی تصریح كرد: وزارت راه وشهرسازی از مدیران كل راه و شهرسازی استان‌‌ها درخواست كرده است كه ضمن تعامل و هماهنگی با رؤسای كل دادگستری استان و برگزاری جلسه فوق‌العاده شورای حفظ حقوق بیت‌المال، نحوه اقدام شعب ویژه، گشت‌زنی نیروهای كشیك ودر نهایت اثرات و نتایج حاصله را برای مشاور وزیر و نماینده تام‌الاختیار در شورای حفظ حقوق بیت‌المال ارسال كنند.